1. Các loại hợp đồng thuê nhà

Đối với du học sinh ở Đức đang có nhu cầu thuê nhà cần phải có những hiểu biết nhất định về các loại hợp đồng. Tùy thuộc vào nhu cầu và thời gian lưu trú mà hợp đồng thuê nhà được chia thành ba loại chủ yếu gồm: hợp đồng Befristet (thuê ngắn hạn) và hợp đồng Unbefristet (thuê dài hạn).

2. Luật kiểm soát tiền thuê và chỉ số tiền thuê

Đức quản lý rất chặt chẽ thị trường thuê nhà nhằm bảo vệ người thuê khỏi sự tăng giá quá mức. Hai số liệu dưới đây là công cụ giúp người thuê và người cho thuê định giá và quản lý giá thuê nhà một cách hợp lý, tránh tăng giá quá mức. 

• Chỉ số thuê nhà (Mietspiegel): Chỉ số này là cơ sở để tính giá thuê nhà hợp lý trong khu vực nhằm tránh việc tăng giá đột ngột và đảm bảo rằng giá thuê phản ánh đúng tình hình thị trường. Ở mỗi khu vực hoặc thành phố sẽ định kỳ cập nhật "Mietspiegel" mỗi hai năm để giúp người thuê và người cho thuê có thể tham khảo khi xác định hoặc điều chỉnh giá thuê. Các yếu tố chính ảnh hưởng đến chỉ số thuê nhà là diện tích, vị trí, tuổi của tòa nhà và dịch vụ tiện ích… giúp các bên có thể dễ dàng thương lượng hợp đồng thuê nhà.
• Luật kiểm soát tiền thuê: Mục đích của chính sách này là giữ cho giá thuê nhà ổn định và hợp lý thông qua nhiều nhiều quy định được ban hành. Một trong những quy định này là luật Brake on Rent được đưa ra vào năm 2015 dành cho những thị trường nhà ở eo hẹp khi hạn chế giá thuê chỉ tăng tối đa là 10% so với giá thuê trung bình của khu vực đó. Tiếp theo là chính sách “giới hạn tăng giá thuê” quy định rằng tiền thuê nhà chỉ được phép tăng trong một mức độ nhất định và không được vượt quá 20% (ở một số bang là 15%) trong vòng ba năm.

3. Các điều khoản quan trọng khi ký hợp đồng thuê nhà

Khi ký hợp đồng thuê nhà tại Đức, có một số điều khoản quan trọng mà sinh viên quốc tế cần lưu ý để bảo vệ quyền lợi của mình và tránh những hiểu lầm hoặc tranh chấp không đáng có.

• Tiền đặt cọc (Kaution): Đây là khoản tiền đặt cọc do người thuê nhà trả cho chủ nhà khi bắt đầu thuê nhà như là một sự đảm bảo cho các thiệt hại trong thời gian thuê. Thông thường tiền đặt cọc tương đương với 2-3 tháng tiền thuê và sẽ được hoàn trả lại sau khi hợp đồng kết thúc. Khoản tiền này có thể bị khấu trừ do hư hỏng nội thất hoặc hóa đơn chưa thanh toán trong thời gian thuê. Đặc biệt, bạn nên yêu cầu giấy tờ hoặc hóa đơn về Kaution nhằm tránh rắc rối về sau.
• Tiền thuê nhà cơ bản (Kaltmiete): Khoản tiền này là giá thuê nhà cơ bản và không bao gồm các loại chi phí khác. Đây là số tiền được đề cập trong chỉ số giá thuê và không phản ánh hoàn toàn tổng chi phí sinh hoạt ở Đức.
• Tiền thuê nhà bao gồm các chi phí (Warmmiete): Đây là số tiền mà người thuê sẽ trả hàng tháng cho chủ nhà và bao gồm các khoản chi phí cơ bản như tiền thuê cơ bản (Kaltmiete), chi phí sưởi ấm (Heizkosten) và phí phụ (Nebenkosten) chỉ các dịch vụ chung như nước, rác thải, dọn dẹp khu vực chung, và bảo trì. 
• Điều khoản về vật nuôi (Haustierhaltung): Đối với những du học sinh muốn nuôi thú cưng cần phải đọc kỹ điều khoản này để xác định xem khu vực này có được phép nuôi thú cưng và các điều kiện cụ thể để đảm bảo không làm ảnh hưởng đến tài sản và các cư dân xung quanh.
• Quyền cho thuê lại (Untervermietung): Trong trường hợp bạn để trống căn hộ trong một khoảng thời gian và muốn cho thuê lại thì cần phải để ý điều khoản trên. Thông thường, bạn cần phải xin phép chủ nhà khi muốn cho thuê trong thời gian ngắn và việc vi phạm sẽ chấm dứt hợp đồng thuê nhà.

4. Quyền và trách nhiệm của người thuê nhà 

Theo bộ luật dân sự Đức (BGB – Bürgerliches Gesetzbuch), quyền và trách nhiệm của người thuê nhà (Mieter) được quy định rất rõ ràng khi liên quan đến hợp đồng thuê nhà (Mietrecht).

• Quyền của người thuê nhà: Sau khi ký hợp đồng thuê nhà, chủ nhà không được phép can thiệp vào cuộc sống riêng tư của người thuê hoặc yêu cầu người thuê làm những việc trái với hợp đồng. Ngoài ra, họ cũng không có quyền vào nhà của người thuê mà không có sự đồng ý hoặc không có lý do hợp pháp. Trong thời gian thuê, nếu tài sản thuê gặp vấn đề ảnh hưởng đến khả năng sử dụng hoặc an toàn của căn hộ như thiết bị hỏng, ống nước bị rò rỉ… thì người thuê có quyền yêu cầu chủ nhà sửa chữa hoặc giảm tiền nhà. Lưu ý là bạn phải thông báo về những hỏng học này trong tháng đầu tiên thuê để đảm bảo quyền lợi của bản thân. 
• Trách nhiệm của người thuê nhà: Đầu tiên, người thuê phải trả tiền thuê đúng hạn theo mức giá đã thỏa thuận trong hợp đồng. Bên cạnh việc thông báo cho chủ thuê về tài sản bị hư hỏng thì người thuê cần phải có trách nhiệm bảo quản tài sản thuê trong tình trạng tốt và không gây thiệt hại, tránh bị hỏng ro sử dụng sai cách. Ở một số trường hợp, bạn có thể phải trả chi phí sửa chữa nhỏ do làm hỏng tài sản do bất cẩn hoặc hao mòn vượt quá quy định. Ngoài ra, người thuê cũng phải tuân thủ theo nội quy nhà ở khu vực sinh sống.

5. Vai trò của công ty quản lý bất động sản

Các công ty quản lý bất động sản (Hausverwaltung) đóng một vai trò quan trọng trong thị trường bất động sản ở Đức khi có cung cấp các dịch vụ giúp chủ sở hữu tài sản  quản lý và duy trì tài sản của họ. Bên cạnh việc quản lý tài chính và tài sản thì các công ty còn có thể xử lý các thủ tục pháp lý và hợp đồng liên quan đến việc cho thuê hoặc bán bất động sản như: lập, ký hợp đồng cho thuê và giải quyết các vấn đề phát sinh với người thuê như yêu cầu sửa chữa, tranh chấp về hợp đồng hoặc việc thanh toán tiền thuê. 

6. Biên bản kiểm tra và biên bản bàn giao

Trước khi thuê nhà khi du học Đức, bạn cần đặc biệt chú ý đến bước kiểm tra tài sản và biên bản bàn giao nhà nhằm bảo vệ quyền lợi của cả người thuê và chủ nhà, tránh những tranh chấp về các vấn đề hư hỏng hay thiệt hại.

• Kiểm tra tài sản: Quá trình này thường diễn ra trước khi ký hợp đồng thuê nhà để đánh giá, ghi nhận tình trạng thực tế của các căn hộ như các thiết bị, đồ đạc, và cơ sở vật chất. 
• Biên bản bàn giao nhà: Đây là một tài liệu ghi lại tất cả các thông tin liên quan đến việc chuyển giao tài sản giữa chủ nhà và người thuê giúp xác nhận trạng thái của tài sản và tránh các tranh chấp. Biên bản này được lập vào thời điểm người thuê chuyển vào và khi kết thúc hợp đồng và người thuê trả lại nhà. Nội dung của biên bản bàn giao thường có nội dung sau: thông tin của các bên, thông tin tài sản, tình trạng của tài sản, công tơ điện, mức độ hư hỏng và xác nhận chữ ký hai bên. 

7. Thủ tục chấm dứt hợp đồng thuê nhà khi du học Đức

Sau khi kết thúc quá trình du học ở Đức hoặc có nhu cầu chuyển chỗ ở thì bạn cần phải kết thúc hợp đồng thuê nhà theo đúng quy định và thủ tục để tránh các rắc rối phát sinh. Bạn cần phải kiểm tra kỹ các điều khoản trong hợp đồng mà bạn đã ký với chủ nhà vì ở Đức thường có những quy định rất cụ thể về thời gian thông báo trước khi chấm dứt hợp đồng, các hình thức chấm dứt hợp đồng và các điều kiện liên quan đến việc trả lại nhà. 

• Gửi thông báo bằng văn bản: Để có thể chấm dứt hợp đồng thuê nhà, người thuê cần gửi thư thông báo qua bưu điện để làm bằng chứng là đã gửi thông báo. 
• Thời hạn thông báo trước: Theo bộ luật dân sự Đức (BGB) thì bạn phải thông báo trước ít nhất 3 tháng cho chủ nhà về ý định kết thúc thời gian thuê nhà. 
• Kiểm tra tài sản: Trước khi trả lại căn hộ thuê, cả hai bên sẽ thực hiện một cuộc kiểm tra tài sản và có biên bản bàn giao nhà.
• Hoàn trả tiền cọc: Sau khi xác định tài sản thuê không có vấn đề, chủ nhà sẽ trả lại tiền cọc (Kaution) trong khoảng từ tuần đến 3 tháng kể từ ngày bàn giao.
• Thanh toán các khoản phí và tiền thuê cuối cùng: Bạn nên thanh toán tiền thuê nhà và các khoản phí bảo trì, dịch vụ hoặc các chi phí phát sinh khác trước khi rời đi.

8. Hiệp hội người thuê nhà ở Đức (Mieterverein)

Nếu bạn có tranh chấp pháp lý đối với chủ thuê thì bạn nên tìm đến hiệp hội người thuê nhà để nhận được sự hỗ trợ. Đây là một tổ chức phi lợi nhuận hoạt động trên toàn quốc với mục đích bảo vệ quyền lợi của những người thuê nhà và cung cấp dịch vụ tư vấn và hỗ trợ pháp lý trong các tranh chấp với mức phí rẻ. Du học sinh có thể tìm thông tin liên hệ tại văn phòng công dân (Bürgeramt) của địa phương hoặc trực tuyến. Hiệp hội cung cấp nhiều dịch vụ cho các thành viên với mức phí nhỏ so với việc thuê luật sư. 

Tham khảo: blog.urbanground.de